??不管是住宅還是商用不動產，都有一個概念叫做「容積率」。很多人批評我們，說「容積率太高」，所以我們到成都，到西安，到任何一個城市，先要解決的問題就是密度。

??我們去在全世界范圍內看那些城市密度最大，但是又比較舒服的地方。

??日本的大丸地區，1 平方公里，建 600 萬平米的建筑；人口最密集的芝加哥，它的盧普區 1 平方公里建了 1000 萬平米的建筑，但這個地方就有點壓迫感了，不如日本舒服。

??新加坡也很有意思，原本國土面積是 570 平方公里，后來填海擴張到 700 多平方公里的時候，承載的人已經有也是 580 多萬了。現在新加坡規劃的新住宅區，1 平方公里就有 4 萬人，但是我在那里住了 1 年多，感覺非常舒服。

??我們過去經常的概念里覺得，似乎是越松散、住的密度越低越好，但其實密度本身并不是一個特別嚇人的問題，只要規劃得當，我們可以有大丸這樣的享受，也可以有新加坡的這種便利。

??在提高城市密度的問題上，我們遇到了很多技術性的質疑。

??一是「高了不接地氣」。但「地氣」這件事兒，就像中國人說的「上火」一樣，誰也沒見過，但什么都能拿它來解釋。如果越接地氣的樓越好，那究竟是一樓小孩考北大概率高，還是 20 樓以上考北大的概率高？到北大去看，住在平房的一定是少數，中國絕大部分城里人都不接地氣，都在樓里，但都比原來聰明。

??第二個質疑就是「消防」，這是我們在規劃中碰到的最多的問題。那么是胡同著火好救，還是大樓著火好救？胡同里一著火，連個消防栓都沒有，車也開不進去，火燒聯營地就燒沒了；大樓里如果是小火，基本上沒事兒，就算是大火，在一開始規劃設計地時候也已經把技術上能防范的考慮進去了。所以，現代大樓的存活率遠比傳統的胡同要高。

??現代城市消防技術的進步，已經大大提高了在樓里存活下來的概率。比如 541 米的世貿中心，「911」后復原狀態時發現，造成當時人員傷亡的原因主要有兩個。

??第一個原因，雖然設計了消防通道，但是沒有考慮到緊急的狀態，就像當時中國所有的高樓一樣，只有一個逃生通道。一旦有緊急狀況，救火隊員往上走，逃生人員往下跑，就都堵在路上了，一堵，就容易發生踩踏。所以，「911」之后最新的 1 號樓就調整成兩個通道了，救火的、逃生的各走一邊，犧牲一點大樓面積，但是一旦發生事故，存活率能大大提高。

??第二個原因，著火時候的濃煙問題。我有一次剛入住到上海的四季酒店，就碰到廣播播報火警，我也是頭一回碰到。當時我住在 23 樓，我就糾結：走消防通道，還是走電梯？最后我決定走電梯，因為我覺得火剛上來，電梯應該沒問題。

??我為什么不走樓道呢？我知道當時「911」的時候同樣遇到這種問題——著火的時候，樓道就相當于一根煙囪，所有煙都往上拔，走樓道就會先被煙嗆死。所以「911」之后又出現了一個「氣幕技術」，用一股強大的氣壓，把濃煙壓制下來，保證人在通道里面還是能存活的。

??所以，城市里的消防技術、防火規范遠比鄉村低矮的房子做得好，就算是高密度，也可以做到方便、安全、有效率。

??一個城市要不斷地提高密度，靠什么？建筑技術。如果沒有建筑技術，一棟樓幾萬個人，怎么往上蓋呢？全世界范圍內有一個統計：一座城市大概每 100 年會生長 70 多米，而這個生長的過程，主要依靠的就是技術。

??從美國大危機之后一直到二戰結束，也就是 1929 年到 1956 年，這段時間里，曼哈頓掀起了第一個「摩天大樓時代」。在那之前的建筑技術，就是用石頭、柱子造最多二三層樓，有穹頂有尖頂，但上面基本不住人。金融危機之后，曼哈頓變得非常擁擠，于是出現了現代建筑的「三大技術」。

??一是鋼結構。要建高樓，一定要用鋼結構，那么往上蓋樓的基本結構問題就解決了。二是電梯。即使有樓，要是沒有電梯，人要怎么上去？但是當時的電梯只有最簡單的垂直升降功能。第三個技術是玻璃。如果都是石頭建材，往上建 20 層，建筑的自重太重，地基受不了。

??有了這三大技術以后，把建筑蓋高就變成了可能。等摩天大樓建完，曼哈頓平均生長了差不多 100 米，現在的很多高樓都是那個時候建的。

??但這三大技術還遺留了一個問題。因為當時的技術很簡單，所以那時候的建筑功能只能簡單化，沒有綜合體，寫字樓就是寫字樓，住宅就是住宅。但是最近 30 年來，特別是在「六本木時代」之后，建筑又出現了三大技術的改進，使建筑復合功能的多樣化變成可能。

??第一是通訊技術，保證能在復雜功能的建筑里找到你。以前太復雜的建筑結構，人一進去可能就找不著了，這就有安全問題。而通訊技術能讓所有人都無處藏身，走哪兒都方便。這就帶來了建筑功能復合化的可能。

??一個城市基本上承載了 120 個功能，現在一個復合建筑的功能就可以做到 10 個以上，包括酒店、公寓、劇場、車站，甚至在上面再做工廠、農業，這種行為的多樣化，都要靠里面的通訊連接起來。

??第二個技術就是能源技術，保證不管在多大的空間里，光線、溫度都是一樣的，不會因為功能多樣化了，舒適度反而降低了。第三就是納米技術，建筑材料改變以后，建筑就不會被高而產生的自重壓垮。

??最近的建筑，除了功能多樣化外，高度又開始長了。現在已經建成的，并且在運營的最高樓是迪拜哈利法塔，828 米，從地面到最頂樓只要 57 秒，這就是技術的進步。

??現在，500 米以下的建筑太容易蓋了，這已經是常規技術了，要蓋到 500 米以上才算在技術上有點挑戰。在拉登老家吉達，有一座正在建的樓，大約有 1000 米高，樓名就叫「一公里」；巴黎也有一座在建的，1100 多米；阿拉伯的首都阿布扎比，正在籌備建 1200 米的高樓。

??技術的進步太重要了，沒有這些，我們的城市要向上長也不大容易。所以，其實技術決定了土地是「無限」的，所有人都覺得城市太密集沒法住人，但我們要在實踐中慢慢說服大家，讓大家知道這個密度沒有問題。