上海不少建于上世紀(jì)八九十年代的高層商品房、售后公房，普遍存在電梯“老齡化”現(xiàn)象：開關(guān)門不暢、運(yùn)行中忽然加減速，甚至發(fā)生“關(guān)人”事件。由于老電梯很多零部件市面上已買不到，多次修理無法根治，而歷次維修的費(fèi)用累計(jì)已足夠更換一臺(tái)新的電梯。
電梯更新的選項(xiàng)擺在居民面前。但電梯更新涉及費(fèi)用大，較早的商品房小區(qū)維修資金賬戶比較復(fù)雜，加上業(yè)委會(huì)不健全、物業(yè)更替等情況，使得問題變得更難解。如何籌措資金？大筆專項(xiàng)維修資金支取需符合哪些條件？在無業(yè)委會(huì)、無物業(yè)管理的情況下，政府如何參與電梯更新改造和維修？
電梯更新需居民自議自定
平?jīng)雎方值赖奈褰鸾执髽切^(qū)位于江浦路120號(hào)，是竣工于1991年的售后公房，內(nèi)設(shè)2部電梯，自1992年4月運(yùn)行至今已有25年，承擔(dān)著120戶業(yè)主的日常出行。隨著電梯零部件自然老化，常出現(xiàn)居民被困電梯里的情況。物業(yè)公司在1998年、2005年，分別對(duì)兩臺(tái)電梯進(jìn)行控制系統(tǒng)改造和曳引機(jī)更新，但仍存在開關(guān)門不暢、運(yùn)行中忽然加減速的問題。物業(yè)向業(yè)委會(huì)提出：想徹底解決電梯問題須全部更新。
盡管居民對(duì)電梯長(zhǎng)期修不好意見很大，但一聽到要出錢都不愿意。按規(guī)定，需2/3以上業(yè)主簽字同意，物業(yè)才可啟動(dòng)申領(lǐng)專項(xiàng)維修資金。原業(yè)委會(huì)就是在這樣的壓力下集體辭職的。2013年，新一屆業(yè)委會(huì)成立，如何再次啟動(dòng)征詢，業(yè)委會(huì)主任徐美珍心中也沒底。她與街道房辦、居委會(huì)反復(fù)協(xié)商，也到市場(chǎng)上考察電梯廠家，選擇了4個(gè)品牌產(chǎn)品，提交相關(guān)報(bào)價(jià)供業(yè)主選擇。2015年7月第一次召開業(yè)主征詢大會(huì)后，業(yè)委會(huì)把各電梯公司投標(biāo)書張貼在小區(qū)公示欄內(nèi)，并制作了電梯更新意見征詢表發(fā)放到每家每戶。當(dāng)年9月，業(yè)委會(huì)成功啟動(dòng)第二次征詢，85.5%以上的住戶簽字同意。
兩臺(tái)電梯更新完成后，居民們將對(duì)電梯的產(chǎn)權(quán)意識(shí)和公共參與意識(shí)，轉(zhuǎn)移到小區(qū)自治上。“過去小區(qū)樓道和消防通道堆滿雜物，居民不配合，清理工作很難做，電梯修好后，居民主動(dòng)清理自家門前，共清出兩卡車雜物。”居民們輪流打掃電梯衛(wèi)生，還對(duì)電梯實(shí)施“限行模式”，以確保使用壽命。
委托第三方律師指導(dǎo)更新
霍蘭公寓三幢高樓的6部電梯是上海最老的一批高層商品房電梯，于1988年制造并使用至今。2012年，電梯出現(xiàn)故障，多次維修的費(fèi)用累計(jì)已遠(yuǎn)大于更新費(fèi)用。2015年4月30日，小區(qū)前物業(yè)按章退出，業(yè)委會(huì)也全體辭職。老電梯維修迫在眉睫，在新的業(yè)委會(huì)成立之前，要?jiǎng)佑镁S修資金幾乎不可能。
在無業(yè)委會(huì)、無物業(yè)的情況下，政府如何參與電梯更新？2015年5月，小區(qū)所在的楊浦區(qū)平?jīng)鼋值涝谖械谌铰蓭熓聞?wù)所全程參與指導(dǎo)下，由居委會(huì)向業(yè)主征詢意見。律師事務(wù)所還負(fù)責(zé)起草相關(guān)合約，與街道辦事處和部分業(yè)主代表溝通后，決定召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，通過投票表決是否向政府借款更新電梯，并向業(yè)主籌集維修資金。最終臨時(shí)業(yè)主大會(huì)以84.9%的通過率同意向政府借款對(duì)電梯進(jìn)行更新，街道、區(qū)質(zhì)量監(jiān)督局在律師事務(wù)所指導(dǎo)下與電梯維保單位和托底物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議。
施工單位在三幢大樓中各先行選擇一臺(tái)情況較差的電梯進(jìn)行更新，另一臺(tái)電梯則實(shí)施限行措施。“當(dāng)?shù)谝慌_(tái)電梯更新安裝好以后，居民態(tài)度普遍扭轉(zhuǎn)，愿意主動(dòng)交錢，新業(yè)委會(huì)也隨之運(yùn)作起來。”半年內(nèi)，更新電梯的籌集率超過99%。伴隨著電梯更新成立的新一屆業(yè)委會(huì)，在律師事務(wù)所的專業(yè)性的指導(dǎo)意見下，與物業(yè)簽訂合同，電梯的后續(xù)管理有了長(zhǎng)效機(jī)制。
“負(fù)能量”小區(qū)走上正軌
位于通北路335弄的景江公寓是獨(dú)幢樓，共21樓110戶住戶，其中有商品房住戶，也有動(dòng)遷住戶。由于小區(qū)開發(fā)商的破產(chǎn)讓商品房購買者利益受損，加上其他矛盾，一些住戶通過拒交物業(yè)費(fèi)表達(dá)不滿。整個(gè)小區(qū)最多時(shí)有70多戶居民拒交物業(yè)費(fèi)，除去空置房只有10多戶按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。到2015年6月底，物業(yè)因長(zhǎng)期虧損離開小區(qū)。當(dāng)年七八月，小區(qū)處于空管期，而兩部電梯先后出現(xiàn)故障停運(yùn)，大樓內(nèi)全體居民爬了42天樓梯。
“整個(gè)公寓的居民分成三類：拒繳物業(yè)的居民、觀望的居民和希望小區(qū)正常運(yùn)行的居民。”近勝居民區(qū)居委干部說，居委會(huì)針對(duì)不同居民采取了三種工作方式：讓小區(qū)骨干協(xié)助動(dòng)員大樓居民籌錢修理電梯；對(duì)觀望居民逐戶上門做思想工作；對(duì)拒交物業(yè)費(fèi)的居民采取法律手段。通過一系列舉措，景江公寓終于解決了電梯維修問題，并給電梯安裝了芯片，“刷卡”上樓。“因?yàn)殡娞葸\(yùn)行費(fèi)是包含在物業(yè)費(fèi)中的，對(duì)于拒繳物業(yè)費(fèi)的居民，通過系統(tǒng)鎖掉他們的電梯卡。”
“電梯是小區(qū)居民出行的必備設(shè)施，一旦發(fā)生問題，會(huì)成為小區(qū)矛盾點(diǎn)。解決電梯更新難題，有助小區(qū)管理走向正軌。”居委干部說。
