值此五一勞動節之際，我想為年老退休的勞動者們說幾句話，尤其是為那些收入不高、仍然居住在沒有電梯的高層舊公寓里面的居民。為了幫助這些年老體衰的退休工人和普通干部職員解決爬高樓的問題，各地政府一直在政策上鼓勵舊公寓加裝電梯。出乎政策制定者和期盼電梯的白發老翁老太太們的意料，這一惠民舉措在許多地方落入了寸步難行的困境，變成了難于上青天的工程。其原因竟然是一層或者低層住戶的拼死反對！

    現代物權觀起源于羅馬法。注重保護私有財產是羅馬法重大特征，但是羅馬法也明確強調“所有權之限制”，包括“以保護社會公益為目的之限制”以及“以保護相鄰關系為目的之限制”（參見陳朝璧著《羅馬法原理》）。自從上個世紀90年代住房改革以來，人們對所購買住宅的所有權顯然得到了法律的承認，但是樓房住宅的使用涉及左鄰右舍的各種利益，鄰居之間的互相協調和妥協意味著的公寓所有權在許多方面必須受到限制。由于缺乏經驗，我們在這方面法律法規細則長期滯后。大家遭遇的很多麻煩都來自房主對自己所有權既粗放又執著的執行，很多人以為自己可以為所欲為：臟亂不堪的群租現象，此起彼伏的裝修噪音，一樓住戶對舊樓加裝電梯的強硬抵制。

    公寓樓或者由公寓樓組成的小區，是一種特殊的房地產，在國際上被普遍認為是基于一種共同所有權的。目前大家普遍認識到，樓房的公用部分以及小區的公共空間是業主共有的，業主有共同維護的義務，譬如樓道、電梯和綠地等。那么住戶對自己的房間有絕對的支配權嗎？在公寓物權法比較成熟的一些國家，甚至戶主的出租和裝修改造權利也受到嚴格限制。譬如業主委員會規定，戶主不能未經同意出租住房或招攬房客；只有一定比例的住房可以出租，譬如10%，一旦達到這個比例，小區的其他業主就不能再將自己的房間出租，需要申請和排隊等待。另一項常見規定是限制居住人數，譬如兩居室至多只能住三口人。

    再舉例說，假如某戶有狂躁的精神病患者，日夜敲打和大聲呼喊，近旁鄰居的生活受到嚴重干擾，鄰居們應該怎么辦，有什么法律法規細則可以依憑？國家在2003年頒布、2016年3月修訂的《物業管理條例》，重點放在業主與物業公司的關系，并未就業主自身所有權的特性和有限性做出清晰明確規定，造成一系列關乎生活細節的復雜具體問題無從解決。低層住戶對舊樓加裝電梯的阻撓只是其中比較突出的一個案例，引起大家的關注，但是所涉及的物權問題反倒一直被法律專家和民眾所忽略。

    我們不能簡單抱怨一樓和低層住戶的自私，這種抱怨沒有觸及問題的根本。在這一怪事的背后是我們對公寓樓房物權模糊的理解。這里說的公寓不是出租樓盤，而是住戶各自擁有所有權的樓房。在世界各主要國家的物權法中，公寓物權法是一個比較新的分支，興起于上個世紀60年代。在字面上，西文里面的“公寓”（condominium）就是指“共同所有權”或者“分享的所有權”。就單個的戶主而言，這是一種受限制的所有權。在公寓物權作為共同所有權的框架里，公寓小區各家居室之外的空間是所有住戶不可分割的共有財產，但是其使用和處分權在業主大會或者業主委員會，后者經過多數業主贊同做出的決定，個別或者少數業主是無權否定的。譬如一樓住戶不可能違背多數住戶利益抵制電梯安裝，不可能以此讓其他人束手無策。

    我國應該是世界上公寓樓房和公寓居民最多的國家，但是我們尚沒有公寓物權法；法律不僅對業主物權的受限制方面沒有清楚界定，對業主大會和業主委員會的功能和權力也沒有明確認可。由此對居民生活造成的困難當然不限于舊樓加裝電梯受阻這一件事，還包括小區物業管理普遍無力、難以杜絕的群租等臟亂現象，以及隔三岔五響起的裝修噪音。

    一樓戶主的個人利益如果因為加裝電梯受到了損失，協商和補償當然是合理的。但是按照世界通行的物權法，他們沒有權利以“一票否決”的粗暴方式來阻止這一惠民政策。我們急需頒布我們自己的公寓物權法，界定清楚戶主所有權的受限制特性，維護好鄰里之間的和睦關系。