中山苑小區是1990年竣工的外銷商品房 

一度業委會沒有，物業公司甩手不干，所有電梯關停——有著25年歷史的老小區徐匯區楓林街道中山苑4個多月前近乎癱瘓，但在昨天它又奇跡般“復活”，新的電梯重按啟動鍵。

電梯換新的錢從哪里來？矛盾又是怎么化解？這些曾經困擾著街道、居委和業主的問題，也在昨天給出了答案，為上海有著類似經歷的老小區提供了一個解決問題的樣本。

故障頻出致警察“常駐”

今年7月31日，位于中山南二路上的中山苑小區炸開了鍋：小區里所有的電梯都被物業公司鎖掉了，無論是老人還是小孩，進進出出都必須爬樓梯。

不過有居民說，跟在電梯里關三四個小時所遭的罪比起來，爬爬樓梯就算不上什么痛苦了。

據悉，這些電梯年數太久了，加上最近幾年疏于養護，每部電梯每周至少要出一次故障。

“電梯關人的事幾乎天天發生，因為小區里有14部電梯，不是這一部出事了就是那一部出事了。總之是事故不斷。”家住該小區9號樓的趙先生說，以前是電梯維修工常駐該小區，電梯關人后，養護工半小時就能解決問題。后來由于電梯養護單位換了，新的養護單位做得并不好。每次電梯關人，打電話給養護單位，養護工人在趕往小區的路上就要花費半小時。后來連這家養護單位也不干了。

于是，警察就“常駐”這個小區了。趙先生說，電梯一關住人，居民首先想到的是報警，第一個趕來救人的總是警察。

街道干部上門差點被關

與此同時，業主們的怨氣也越來越大，到處反映問題。

據悉，街道里的干部為解決這個小區的情況，還曾多次“微服私訪”。業主劉先生說，有個街道干部在“私訪”中乘電梯時差點被關在里面。“電梯門慢慢打開，街道干部走在前面，正要抬腿出去，電梯猛地一震，門又慢慢合攏。我知道，只要合攏了，我們就要在里面呆上幾個小時。我連忙上前，用力扒開電梯門，我們才得以出來。”

小區的保安說，中山苑的老人和小孩很多。沒有電梯，對一些身體不好的老年人來說，真是度日如年。“他們上上下下，我們都要去幫忙，扶著架著，甚至背上背下。”

物業公司相關負責人說，那四個月，物業公司每天多安排兩名保安，專門幫助居民。“居家過日子，有時候總要扛一點重物，保安和一些熱心居民就擔起了這個任務。”

電梯不好致房子“賤賣”

中山苑小區是1990年竣工的老式外銷商品房。小區共14棟6層的房子，180戶居民。趙先生是第一批業主，已經住了將近25年。“當時這個房子可不得了，大家都是用美金購買的。我是花了10萬美金買下來的。那時候的匯率在8.5左右，我這套128平方米的房子，相當于花了85萬元人民幣。”

現任業委會主任齊先生說，當時他在文廣系統工作，一個月的收入才300多元，80多萬元的房價，對很多上海市民來說，都是個天文數字。而趙先生是因為自己在日本工作了多年，才有這筆購房款。

齊主任說，從房價可以想象得到，當時住在這個小區里的都是一些什么人。“很多人都是外商。這一次我們收繳買電梯的錢，我就滿世界打電話，澳大利亞、新西蘭、新加坡、美國、日本等，都打遍了。我們的業主幾乎遍布全世界。”

當時的物業公司管理還是相當好的。“我們的鋁合金門窗，都是物業公司統一制作的，很美觀。晾衣桿是不可以伸出陽臺外的。”趙先生說，那時候，家住中山苑，絕對是一種身份的象征，而6層的房子裝電梯，在當時上海所有商品房樓盤中，也是第一家。

然而，近十多年來，上海房地產業飛速發展，更多更好的樓盤出現，為業主們提供了更多的選擇機會。不少業主都已經賣掉了房子，中山苑小區已經走過了它的光輝歲月。

沒有電梯，小區品質立即下降為“老公房”。有業主說，8月有兩戶人家不堪忍受，把房子賤賣掉了。“都是接近130平方米的房子，一家賣420萬元，一家賣480萬元，很可惜。這個地段這個房子的市價，應該在5萬元左右。”

多方矛盾迫小區管理停轉

中山苑小區問題的集中爆發，是在2012年年初。

“由于小區業主之間的矛盾糾紛，導致原業委會成員集體退出。同時，原管理該小區的物業公司因經營困難而撤離，原電梯維保單位也不再維保，14臺電梯超過了檢驗有效期，有1臺電梯業主已經湊錢自行更換。因此，小區物業管理無法正常開展，居民出行安全難以保障。”街道相關負責人介紹，中山苑小區的業主多次到街道、區政府反映問題，曾經給了街道非常大的壓力。

據趙先生回憶，當初開發商沒有留下一分錢的大修基金，他們進門之后，全體業主湊了144萬元維修基金，由業委會管理，他家當時交了5000元，后來又有兩次各交了800元。“但是當時的業委會跟物業在一起，而物業又是開發商的。在賬目上一直沒有扯清過。”

后來一位在該小區擁有兩套房子的臺灣人，因為要安裝衛星接收裝置，跟物業公司產生矛盾。該業主自己出了30萬元，又聯合其他一些業主，成立了一家股份制物業公司，把前面的物業公司趕走了。

此后，物業公司又再次更換，業委會與業主產生一些矛盾，小區管理基本停轉。

趙先生告訴記者，他入住的時候，物業費是1.2元/平方米，25年了，至今沒有變。前些年，這個價格物業公司是有得賺的，最近幾年，這個價格就沒有物業公司愿意做了。

該小區現在的物業公司負責人說：“1990年代，一個保安的工資大約是一百多元，現在都接近3000元了。我們目前是在虧本經營。”該負責人說，他們跟中山苑的合同到6月30日就期滿了，本來是要退出的，但是，在街道、房辦和居委的協調下，才同意把合同延續到12月31日。

部分頂樓業主主動多分攤“維修基金沒有，這么多年的物業費也沒有結余，讓業主掏錢換電梯嗎？掏多掏少，誰也不愿意吃虧。”齊主任說，這個事情曾經讓大家一籌莫展。

齊主任說，這些房子基本上是老年人在這里住，此外就是空關的房子。這次湊錢換電梯，業委會除了滿世界打電話之外，還要為一些海外業主墊付資金。“有部分房子，從交房之日起就空關。找人非常不容易。”

齊主任說，按照業主大會制定的攤派費用比例，繳費最多的人家有一萬多元，最少的人家也有8000多元。但是依然有部分業主不愿意交錢。他們覺得，二樓與六樓承擔的比例太接近，差距沒有拉開。“為了盡快解決問題，我們小區部分六樓業主主動多承擔了一些費用，從而讓有意見的業主，也轉而支持換電梯的計劃，加快了工作速度。”

[更換電梯步驟]

業主是否同意？

參會業主中

僅一人反對

8月7日，中山苑選出新一屆業委會。新業委會的首要工作就是會同居委和物業，解決電梯問題。“修，也是可以的，但是維修方表示，修的價值不大。換，也是一個選項，可是這一大筆錢從哪里來？”齊主任說，這個問題把大家愁壞了。

為了統一意見，業委會召開業主大會，表決是否更換電梯。“參會業主中，只有一個人反對更換，其余業主都是贊成了。”

錢哪里來？

政府出30%

業主擔70%

意見統一了，接下來就是錢的問題。

至于這筆錢從哪里來？相關部門給出的方案是業主承擔70%，政府部門托底30%。而這個70%在業主中間如何分攤呢？誰多誰少，問題很敏感。

業委會通過反復征求意見，制定了每幢樓不同樓層業主承擔費用比率。有兩種方案供業主選擇，如果四樓比率為1，則一樓不用繳費、二樓0.8%或0.9%、三樓0.9%或0.95%、五樓1.1%或1.05%、六樓1.2%或1.1%。有84%以上的業主同意第一個費用承擔方案。

電梯買哪家？

招投標方式

讓業主了解

錢湊齊了，接下來就是買電梯。

在選擇承接工程的電梯公司問題上，業委會考慮長遠，所換電梯不僅要保證質量安全、還要方便今后維修保養，一定要讓有質量有信譽的電梯公司來做。他們采用了各電梯公司投標書的方式，并把標書張貼在小區公示欄上，讓業主都能了解整個招標過程，公開民主地來選擇中標公司。多方權衡之后，他們選擇了一家國有公司的電梯，也得到了廣大業主的認可。

昨天上午，首批6部電梯交付使用，其余電梯，春節前也會安裝到位。為此，業主們自發組織了一個啟用儀式。齊主任高興地說：“對聯都是業主們自己寫的，都是發自內心的快樂。我們終于為業主做成了一件大事！”