全市1.2萬個住宅小區中，有電梯的住宅小區僅4500個，電梯總數6.6萬臺，這其中又有5000臺電梯已經超過15年的使用年限。許多從上世紀50年代到上世紀90年代建造的多層建筑沒有電梯，有的居民樓甚至九樓都沒有電梯。隨著老齡化加劇，有些市民面臨上樓難下樓更難的境地。

  人口和土地壓力要求上海城市更新，而這其中舊樓加裝電梯是急需面對的任務，在6月28日由上海市建筑學會召開的“生態智慧視野下的上海城市修復更新再造”論壇上，上海市建筑學會理事長曹嘉明提出通過“6+1”改造為上海舊樓裝電梯，對此，有關部門表示加蓋的一層屬于新建房屋，將會產生很多問題。

  有業內人士稱，“6+1”電梯改造無論是從現有法律法規，還是從規劃方面來看，都存在問題。

  加蓋一層可解決電梯成本

  上海老齡化人口達到戶籍人口30%，并且老齡人口大多在舊城區。”上海市建筑學會理事長曹嘉明指出，上海城市更新過程急需直面的一個任務就是電梯問題。

  曹嘉明介紹，現在上海全市各類用電梯超過20萬臺，數量位居全球各大城市中的第一名。而上海全市1.2萬個住宅小區當中，有電梯的住宅小區4500個，電梯總數6.6萬臺，這其中又有5000臺電梯已經超過15年的使用年限。

  值得注意的是，還有許多從上世紀50年代到上世紀90年代建造的多層建筑沒有電梯，有的居民樓甚至九樓都沒有電梯。“包括滬上某大學有些教授樓里都沒電梯，這個問題已經到了必須要解決的地步，這些老先生已經80歲，沒有電梯上去下不來。”曹嘉明說。

  對此，曹嘉明建議，可以對多層居民樓進行加層加建、實施“6+1”模式，即在原有6層老房子的頂層再加蓋一層，加層出售所得用于補貼電梯安裝和保養費用，從而實現成本覆蓋和市場化運作。“我知道有不少公司對此非常感興趣。上海的房價已經相當高了，而且這些老舊小區都位于黃金地段，加上一層市場價格非常高，成本覆蓋綽綽有余。”

  曹嘉明說，不過他也指出，要推進這項工作涉及到很多政策問題。

  加蓋屬于新建房屋

  “前幾年，上海多個相關部門（包括市政府法制辦、發改委、住建委、房管局等）曾經一起研究過這種 6+1 電梯改造，發現這種做法主要存在兩個問題。”上海市住建委相關人士告訴記者，一是與相關法律法規嚴重沖突，二是涉及相關配套設施的規劃問題，這些都難以解決，容易產生很多問題。

  “在舊住房的頂層上加蓋一層，已經不屬于房屋修繕的范圍，而是屬于新建房屋。”上述人士坦言，在法律法規方面，現在，上海對住宅用地的控制非常嚴格，新建住房的土地必須通過土地拍賣，而“6+1”電梯改造的做法，就無法按照現有建設程序來進行。

另外，《物權法》和正在修訂的《民法通則》等上位法，也對居民私權提出了更加嚴格的保護，而老小區房屋作為一種基本固化的私有產權，如果再擴容去分割現有公共資源，就會產生很多問題。

  在相關配套設施的規劃方面，現有的相關配套設施的標準與以前的差別是很大的。

  “很多老小區都是上世紀八九十年代建設的，當時的配套標準與現在的配套標準相比之下，差別很大。”該人士表示，舊住房一旦加層后，房屋總面積得到擴容，但包括水電氣、排污、停車位等配置卻還是原先的標準，可能會不夠用，特別是老小區內矛盾十分嚴重的停車問題，將更為突出。“而如果全面允許 6+1 電梯改造，那么還將涉及每個老住宅小區的公共交通、學校、商業網點等配套設施，導致原先就不夠用的公共資源更加緊張。”

  有業內人士指出，在目前上海高房價的情況下，有些企業為了從中賺錢，非常希望能夠對老小區進行“6+1”電梯改造。但是該人士認為：“這種做法無論是從現有法律法規，還是從規劃方面來看，都還值得商榷。”

  土地開發轉向城市更新

  上海交通大學教授、城市更新保護創新國際研究中心主任王林此前在上海市規劃局工作了18年，曾擔任總規處處長，參與了2014年上海新一輪總體規劃的啟動工作以及上海總體規劃文件的寫作。

  王林教授表示，上海提出城市規劃土地零增長，變成上海新一輪城市規劃戰略，這是一個轉折點。對于上海來說，城市從以新的土地開發為主，轉向城市更新。而所謂更新的概念是個永恒的主題，城市一直在更新，為什么現在又提出上海的城市要更新？

  對此，王林教授稱，因為從整個上海來說，這么多年快速發展，上海城市總體規劃的大部分指標都是健康的，但是兩個指標超標：一個是人口嚴重超標，本來預計到2020年上海人口達到1800萬-2000萬，現在已經嚴重超標。第二個指標是土地，本來目標到2020年是三個1/3，分別是1/3建筑用地，1/3農田，1/3是森林。但是，實際到目前為止，照片拍下去1/2土地已經用掉了。所以，在上海的土地不能再增加的情況下，上海要邁開城市更新的步伐。