小區的電梯總是出毛病，該誰出錢維修?房子總是漏水，外墻總是脫落，如何是好……其實，每位市民買房時都交納了一筆首期物業專項維修資金，用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，但并不是每一個人都充分了解這一資金并行使自身權利。

　　再過不久，這筆物業專項維修資金如何管理和使用，可望更加規范。記者昨日獲悉，市政府法制辦將于10月30日上午對《長沙市物業專項維修資金管理辦法(征求意見稿)》舉行立法聽證會，從現在開始向社會征集立法意見和建議。熟悉物業專項維修資金管理方面的法律、法規、政策和實際情況，并有較好語言表達能力的市民，可在9月18日至10月12日(公休日休息)通過電話(0731-84662185)、網絡(報名郵箱為wywxzj@163.com)或到市物業維修資金管理中心(馬王堆中路248號長沙市房產交易大樓1305辦公室)報名。

　　怎么交納

　　購房者辦理房屋預告登記時交納

　　按照之前的相關政策，物業專項維修資金是購房者入住之前交納。但在實質操作上，購房者一般在交納房款的時候就一并交了。

　　根據征求意見稿規定，購買預售商品房的，購房者應當在辦理房屋預告登記時將首期物業專項維修資金直接存入物業專項維修資金專戶。“如果是入住時才交，那收取的難度就大了。因此，《辦法》選擇了操作性更強的一個。”市政府法制辦相關人士表示。

　　按造價的5%至8%分類確定標準

　　那么，維修資金要交多少錢呢?

　　征求意見稿明確，業主按照所擁有物業的建筑面積交存物業專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業專項維修資金的數額標準，由市住房和城鄉建設行政主管部門根據市建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%分類確定后向社會公布，并適時調整。

　　怎么管理

　　自行管理資金須“雙2/3”同意

　　征求意見稿明確，小區業主大會成立前，業主交存的物業專項維修資金，由市物業專項維修資金管理機構代管。管理機構應在專戶管理銀行開立物業專項維修資金專戶，物業專項維修資金自存入物業專項維修資金專戶之日起按照國家規定的利率，在每年規定的時間為業主計息。

　　業主大會成立后，經業主大會決定自行管理物業專項維修資金的，由業主委員會向管理機構申請劃轉本物業管理區域內業主交存的物業專項維修資金。未經業主大會決定自行管理物業專項維修資金的，繼續由管理機構代管。

　　根據規定，業主大會成立后，決定自行管理物業專項維修資金的，應當召開業主大會會議，經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主(俗稱“雙2/3”)表決同意。

　　除購買國債外不得挪作他用

　　以前，曾發生過物業專項維修資金被挪用的情況。怎么保障維修資金安全?征求意見稿對此做了明確規定。

　　征求意見稿規定，在保證物業專項維修資金正常使用的前提下，除可以按國家規定購買國債外，不得挪作他用。利用業主交存的物業專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意;未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。同時，下列收益應當轉入物業專項維修資金滾存使用：物業專項維修資金的存儲利息;利用物業專項維修資金購買國債的增值收益;利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益，但業主大會另有決定的除外;物業共用設施設備報廢后回收的殘值。

　　怎么使用

　　“一次性表決”破解維修資金使用難

　　事例

　　前不久，芙蓉區某小區的移動門壞了，但已過保修期。但要動用維修資金，就需征得近600業主中的2/3簽字同意。“我們這里找人簽名實在是太麻煩了。”最后，物業方為避免麻煩，干脆選擇自籌資金更換了這張門。

　　解讀 根據規定，要動用維修資金，必須經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意。正是這個“雙2/3”，成為了一道難過的“關卡”：也許頂樓業主想申請維修資金補漏，樓下的業主卻并不樂意;電梯壞了，高層業主堅持要換，低層業主不見得這么積極……尤其是一些大修項目、緊急項目，難以在短時間內得到處理，給不少業主造成很大的生活困擾。

　　根據征求意見稿，只要是全體業主受益、費用在1萬元以下，就不用業主每次都來表決，采取“一次性表決”就行了。

　　市政府法制辦相關負責人介紹，為了解決“雙2/3”簽名難問題，征求意見稿規定了“一次性表決模式”——對同一物業管理區域內全體業主受益或者單項物業維修和更新、改造項目費用在1萬元以下的物業維修和更新、改造項目，可以采取一次性表決的方式使用物業專項維修資金，只要是屬于一次性表決范圍內的物業維修和更新、改造項目，使用物業專項維修資金時，不需要業主再次表決。但“一次性表決時，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”。

　　四種危及安全情形的維修可直接列支

　　事例

　　胡女士家住雨花區某小區，其所住樓棟的電梯總是出現故障，好幾次有人被困在電梯內。“其中幾次還是老人和小孩，幾乎出了大事。”胡女士告訴記者，“我們多次去找物業，他們總是說動用物業專項維修資金需要各種手續，還得報批。最后，拖來拖去就沒有下文了。”

　　解讀 長沙市物業維修資金管理中心相關負責人說，一些緊急情況如電梯故障，消防、電力、供水、供氣系統出現功能障礙等，處理不及時有可能危及住戶的安全。對此，征求意見稿規定，只要出現“應急維修情形”，需要立即對物業項目進行維修和更新、改造的，維修費用可以直接從相關業主物業專項維修資金中列支。這些情況包括：電梯故障危及人身安全的;消防、電力、供水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況的;屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重的;樓體單側外墻飾面脫落，玻璃幕墻炸裂等危及人身安全的以及其他發生危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況。

　　征求意見稿同時規定，由管理機構代管物業專項維修資金的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主應當報物業所在地區建設(房產)主管部門確認后，向管理機構書面申請預先撥付部分物業專項維修資金，管理機構應當在兩個工作日內劃轉資金。物業服務企業、業主委員會或者相關業主應當組織搶修。工程竣工后，經物業所在地區建設(房產)主管部門確認，物業服務企業、業主委員會或者相關業主持維修發票等材料到管理機構辦理余款撥付手續。

　　市政府法制辦相關負責人介紹，如果有以上這些緊急情況，但物業服務企業、業主委員會或者相關業主未按規定實施維修和更新、改造的，區建設(房產)主管部門可以組織代修。工程竣工后，區建設(房產)主管部門持工程驗收合格證明、維修發票等材料到管理機構或者業主委員會辦理付款手續。