即使已有一部《本市既有多層住宅增設電梯的指導意見》，依然無法全面鋪開，滬上老舊多層住宅加裝電梯究竟存在哪些掣肘？昨天，滬上部分物管專家、業內人士表示，上海老舊多層住宅加裝電梯試點沒有實質性突破，除了大部分改造項目無法滿足 “增設電梯所在幢房屋的全體業主同意”一條件外，主要問題還在于改造資金投入、居民動遷安置、運行費用分攤等多方面。

　　1-3樓居民一般不愿分攤費用

　　上海市浦東房地產集團研究室的吳鴻根在一篇題為《上海老住宅加裝電梯對策研究》的文章中具體分析、列舉了上海多層老住宅加裝電梯試點未有實質性突破的困難和問題。

　　首先，擔心改造影響房屋結構。由于大部分多層老住宅建造于上世紀七八十年代，原有設計中未預留電梯位置，要加裝電梯，就必須改變房屋結構，房屋地基、公建配套、供電系統等能否承受是個問題。另外，部分居民擔心加裝電梯會影響房屋結構、通風采光、小區綠化等，改造后電梯運行產生的噪聲和震動，會給老年人生活帶來一定影響，這些都是困擾多層老住宅加裝電梯工程實施的難題。

　　其次，居民動遷安置難度較大。多層老住宅加裝電梯的通常做法是對原有房屋進行加層，將底樓居民置換至7樓。但由于加裝電梯與底樓居民關系不大，原本住在底層的居民不用分攤電梯運行費，如置換到7樓后卻要額外支付這筆費用，加上擔心頂層較熱，容易滲漏，部分底層居民對動遷置換有抵觸情緒。

　　再者，改造資金缺乏。多層老住宅加裝電梯的費用包括工程費、運行費和維保費等。一般說來，一臺國產電梯的價格15萬元，加上土建、安裝、人工等費用合計10萬元，預計總費用為25萬元左右。從試點情況看，居住在1至3樓的居民一般都不愿分攤此費用。根據去年印發的《本市既有多層住宅增設電梯的指導意見》，既有多層住宅增設電梯，應當滿足增設電梯所在幢房屋的全體業主同意等條件；如涉及占用小區土地或專有部位的，應征得相關權利業主三分之二以上同意。難度可想而知。

　　最后，運行費用分擔困難。調查發現，盡管大多數居民對加裝電梯表示贊同，但要分攤安裝費和運行費，不少居民看法不一，特別是要一些低收入家庭承擔電梯運行費，他們感到為難。以一幢6層樓、建筑面積700平方米的多層住宅為例，其電梯運行費每平方米0.55元，其中0.40元從房屋維修基金中支出，0.15元由居民用現金繳納。另外，居民還要用房屋維修基金支付電梯年檢、設備維修等費用。多層老住宅的維修基金原本就不多，這會造成房屋維修基金的拮據。

　　加建電梯與建筑技術規范矛盾

　　有關專家透露，在上海首批成功實施電梯加裝改造的某小區，部分居民寧愿走樓梯也不愿繳付電梯運行費。對物業管理企業來說，由于多層住宅總建筑面積太小、居民戶數不多，運行成本較高，導致電梯運行入不敷出。一臺電梯每月支出如下：運能費250元、維修保養費250元，合計500元，居民每月繳納的電梯運行費為0.55×700=385元，也就是說，每運行一臺電梯，物業服務企業就要虧損115元，因而物業的積極性也不高。

　　上海建科老年用房研究中心、上海市房產經濟學會老年用房專業委員會課題組在一篇《建立舊住宅加裝電梯的長效機制》文中指出，加建電梯與建筑技術規范有矛盾。按照建筑技術規范要求，中心城區多層間距要達到1∶1，即使根據市政府2005年37號文，舊區改造放寬間距標準到1∶0.9。但經上世紀九十年代及以后的舊區改造，大多已通過加一層解決舊住宅獨用成套率問題，加層潛力大多已挖掘。現在加電梯還與通風、光照等建筑規范及可能涉及的占綠地有矛盾。

　　此外，加建電梯涉及眾多部門。有關專家表示，舊住宅加電梯不僅是規劃問題，還涉及到許多政府職能部門，需一起研究解決。如加電梯不僅需符合規劃控制指標，日照間距，還涉及消防安全、建筑結構安全、水電煤配置擴容，甚至還涉及到公建配套等一系列問題，單靠業主自發申請或一、二個部門是難以協調的。如同濟新村581號—584號改擴建方案較成熟，業主也同意，但還是難以實施。

　　政府居民共同出資破解難題

　　據統計，上海多層老住宅電梯需求量約20萬臺，以加裝一臺電梯25萬元計算，所需費用高達50億元。資金嚴重短缺制約多層老住宅加裝電梯項目的實施。

　　吳鴻根建議，政府部門可從財政和稅收方面給予政策支持。一是從地方財政中撥出一定比例資金，納入政府年度預算，專款專用；二是從廉租住房建設資金和住房公積金增值收益中撥出部分款項，用于多層老住宅加裝電梯改造；三是對規劃報建、項目審批等費用從稅收上給予減免，對物業服務企業運行電梯造成虧損實施專項補貼；四是允許和鼓勵居民動用住房公積金繳納電梯運行費；五是通過政府撥款、慈善捐款等途徑，設立專項基金。對改造后進行交易的房屋，參照現有電梯房標準，增收公房出售凈房款和房屋維修金；將增加的房屋用于出售或出租，所得資金納入改造基金，逐漸形成改造資金的良性循環。

　　《建立舊住宅加裝電梯的長效機制》課題組認為，政府部門要將此項工程列為實事項目，從財政和稅收方面給予相應政策支持。一是從地方財政中撥出一定資金，專款專用。二是對已規劃報建、項目審批立項的，從稅收上給予優惠或減免。三是允許居民運用公積金繳納電梯運行費。

　　至于改造資金，不妨由政府居民共同出資破解改造難題，即：實施“政府出一點、居民出一點”的改造模式。一般而言，加裝一臺電梯需要25萬元左右，政府出資70%，即17.5萬元，其余7.5萬元由18戶居民平均分攤，每戶居民實際支付4166元。電梯運行費部分，本著“誰使用、誰出資”的原則，由使用電梯的居民平均分攤每平方米0.55元的電梯運行費。政府可考慮居民動用住房公積金用于支付電梯運行費，按照目前電梯房的標準，由業委會向居民追加房屋維修基金，以彌補維修基金不足。

　　試點新建多層住宅配置電梯

　　有關專家還指出，由于多層住宅的建造年代、房屋結構、質量、間距、管線（水、電、煤等）各方面差異很大，可以“先易后難，逐步推開”，即先行改造一些比較容易實施的多層舊住宅小區，凡條件較為成熟的，居民意見較為統一的先加建電梯。對一些暫時條件不成熟（資金難落實，居民意見不一）的，或者根本無條件加建電梯的多層舊住宅，可采取一些簡易可行的措施，如通過加裝樓梯雙側扶手方法等，盡量方便老人上下樓梯。

　　吳鴻根還建議，在滬開展新建多層住宅配置電梯試點。 “我國現行的《住宅設計規范》規定7樓以上房屋應設置電梯，與如今居民的居住要求不相適應。 ”在一些歐美國家，規定4層以上住宅必須安裝電梯。上海可借鑒國外發達國家的成功經驗，結合本市率先進入老齡化社會的特點，在推進多層老住宅加裝電梯改造的同時，選擇部分商品房、配套房和保障房開展新建多層住宅安裝電梯試點，取得經驗后向全市乃至全國推開。